Effektive Hausordnungen für die Monteurwohnung aufstellen

Man kennt in Deutschland für Mietshäuser generell zwei Arten von Hausordnung: Eine Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags und eine Hausordnung, die im Flur o.ä. ausgehängt wird, oftmals treffend betitelt mit „Allgemeine Hausordnung“.

Die Hausordnung für Monteurzimmer und Monteurwohnungen enthält Vorschriften für die Nutzung von Wohnraum. Häufige Themen einer Hausordnung sind Haustiere, Ruhezeiten, Wäsche trocknen, Treppenhausreinigung, Rauchverbot, ... Grundsätzlich darf sie keine Vorschriften enthalten, die der Gesetzgebung widersprechen.

Warum Hausordnung als Teil des Mietvertrags für Monteurwohnungen?

Der Unterschied ist, dass dem Mieter mit der Hausordnung als Bestandteil des Mietvertragsfür Monteurzimmer Pflichten auferlegt werden können. Der Mieter erkennt diese mit seiner Unterschrift an.

Monteurzimmer in Düsseldorf

Die allgemeine Hausordnung hingegen ist einseitig vom Vermieter ohne Zustimmung aufgestellt worden und kann niemanden zu etwas verpflichten – allerding gilt sie unabhängig vom Mietvertrag. Beispielsweise kann der Vermieter kein Schneeschippen verlangen, wenn dies nicht Bestandteil des Mietvertrags war. Er kann in der allgemeinen Hausordnung nur darauf hinweisen, was unter den Winterdienst fällt und wer wann dran ist.

Verstößt ein Mieter gegen die von ihm unterzeichnete verbindliche Hausordnung, so kann der abgemahnt werden. Selbst ein Hausverbot kann unter bestimmten Umständen verhängt werden, bzw. im Fall einer Mietwohnung die Kündigung ausgesprochen.

Gleiche Regeln für alle für harmonisches Zusammenleben

Ziel der Hausordnung für Monteurwohnungen und auch Ferienwohnungen ist zum einen das harmonische Zusammenleben aller Hausbewohner, zum anderen natürlich auch, dass die Mietsache pfleglich behandelt und in Ordnung gehalten wird.

Auch wenn der Vermieter in der Regel die Hausordnung festlegt, so können doch alle Hausbewohner deren Einhaltung einfordern.

Der Vermieter kann die Hausordnung, welche Bestandteil des Mietvertrags ist, im Nachhinein nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters (bzw. aller Mieter) ändern. Details der allgemeinen Hausordnung jedoch kann der Vermieter auch ohne Zustimmung der Mieter ändern, sofern diese mit den vertraglichen Vereinbarungen des Mietvertrags konform gehen.

Was kann in der Hausordnung für Monteurzimmer stehen?

Die Hausordnung regelt unterschiedliche Aspekte des Zusammenlebens. Dazu gehört in der Regel Folgendes.

Ruhezeiten: eine allgemeine Hausordnung oder auch die Hausordnung im Mietvertrag kann Hinweise zu Ruhezeiten geben. Die Hausordnung soll also dabei helfen, dass sich niemand in seiner Ruhe gestört fühlt.

Reinigung: Die Treppenhausreinigung oder das Kehren des Hofs wird gerne im Mietvertrag mit vereinbart. Die allgemeine Hausordnung kann dabei auch die Zeiten (Turnus) enthalten, welcher Mieter wann dran ist. Wenn die Reinigung nur in der allgemeinen Hausordnung festgehalten ist, kann diese dem Mieter allerdings nicht verbindlich auferlegt werden. Vielmehr muss eine Reinigungspflicht vertraglich unterzeichnet sein.

Treppenhaus bzw. Gemeinschaftsflächen: Eine Hausordnung untersagt oftmals beispielsweise das Abstellen von Fahrrädern (und anderen Gegenständen) im Treppenhaus.

Nutzung der Gemeinschaftswaschküche: Je nach Vorhandensein und Ausstattung, kann es bestimmte Regeln für die Nutzung einer gemeinschaftlichen Waschküche geben. Manche Mietshäuser stellen zum Beispiel eine einzige Waschmaschine für alle Mieter zur Verfügung und die Hausordnung regelt, wer die Waschmaschine wann nutzen kann.

Nutzung der Wohnung und Gemeinschaftsräume: Wenn die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist, regelt sie auch häufig, wie mit der Mietsache umzugehen ist. Regeln für Gemeinschaftsflächen können Gemeinschaftsgarten, Garage, Trockenraum, usw. umfassen.

Reinigung und Winterdienst: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, so kann der Vermieter darin verlangen, dass der Mieter Reinigungsarbeiten und Winterdienst (zumindest anteilig, im Turnus) übernimmt. Zum Beispiel muss jeder Mieter alle vier Wochen das Treppenhaus reinigen oder alle 14 Tage das Treppenhaus auf seiner Etage oder im Winter im Wechsel mit anderen Mietern – sofern vorhanden – Zuwege etc. im Winterdienst von Schnee und Eis freihalten.

Grillen: Das Grillen im gemeinschaftlichen Garten oder auf dem Balkon ist oftmals Bestandteil der Hausordnung, zumal es hier besonders häufig zu Konflikten kommen kann. Die zulässige Häufigkeiten ist zudem häufig rechtlich geregelt sein. Beispielsweise können spezielle Brennstoffe verlangt oder das Grillen auf Balkonen oder in unmittelbarer Nähe des Hauses untersagt werden.

Es geht bei der Hausordnung für Monteurwohnungen also um gute deutsche Ordnung, Sauberkeit, Sicherheit und die Vermeidung von Ruhestörungen und anderweitigen Störungen anderer.

Was darf die Hausordnung nicht regeln?

Die Hausordnung darf weder dem Mietvertrag noch gesetzlichen Regelungen widersprechen. Sie ist außerdem für alle gleichermaßen gültig. Zum Beispiel kann die Hausordnung niemals das Heizen zu bestimmten Zeiten untersagen oder vorschreiben oder das Duschen oder Nutzen der Waschmaschine zur nächtlichen Zeit untersagen, usw. All dies gehört zum normalen Wohnen und kann nicht grundsätzlich untersagt, sondern nur zeitlich eingeschränkt werden.

Eine Hausordnung kann weiterhin nicht untersagen: Übernachtungsgäste, Kinderlärm, Zimmertemperatur, Tierhaltung, Fahrstuhlnutzung zu bestimmten Zeiten, musizieren innerhalb bestimmter Zeiten, usw. Sie kann auch nicht vorsehen, dass der Vermieter das Recht hat, die Wohnung jederzeit zu betreten.

Die Regeln der Hausordnung müssen immer geltenden Recht entsprechen und auch die Persönlichkeitsrechte der Bewohner respektieren. 

Bei Nichteinhalten der Hausordnung

Wenn ein Mieter Ihrer Monteurwohnung sich nicht an die Hausordnung als Teil des Mietvertrags hält, kann dies einen Vertragsbruch darstellen. In diesem Fall muss der auffällig gewordene Mieter mit einer Abmahnung und bei dann noch immer wiederholten Verstößen sogar mit einer Kündigung rechnen.

Wenn der Mieter sich nicht an eine ausgehängte allgemeine Hausordnung hält, kann eine „Störung des Hausfriedens“ vorliegen. Eine Abmahnung kann nicht ausgesprochen werden.

Die Hausordnung muss „vernünftig und verhältnismäßig“ sein und darf den Mieter nicht in seinem Privatleben oder seinen Rechten einschränken. Rechtlich fußen Hausordnungen auf „privatrechtlichen Vorschriften“, wie dem Nachbarrecht (§§ 903 bis 924 BGB), Mietrecht und sogar dem Wohnungseigentumsgesetz. Der Gleichheitsgrundsatz fordert, dass die Hausordnung für alle Bewohner gleichermaßen gelten muss.

Hier finden Sie ein Beispiel für eine Hausordnung des Deutschen Mieterbunds.
https://mieterbund.de/service/checks-formulare/mietvertrag/

Das Erstellen einer Hausordnung und anschließend darauf zu achten, dass dies auch eingehalten wird, ist im Interesse Ihres Mietsverhältnisses und des Hausfriedens. Unzufriedene Mieter von Monteurwohnungen zur vorübergehenden Kurzzeitmiete können nicht nur schlechte Bewertungen hinterlassen, sondern sie können auch vorzeitig kündigen oder weniger Miete zahlen. Gerechtfertigt oder nicht, dies führt zu Ärger, den Sie vermeiden können.

Gebäude mit mehreren Wohnungen haben oftmals eine Hausordnung, die auch zu Lärmschutz Bezug nimmt. Wenn Sie Ihre Monteurwohnung mit mehreren Zimmern an verschiedene Personen vermieten, sollten Sie selbst in jedem Fall eine Hausordnung für die Wohnung aufstellen. Legen Sie ganz klar fest, wann Ruhezeiten sind und welche Rücksichtnahme auf andere Mieter zu erwarten ist.

Zu viel Lärm durch Mitbewohner

Als Vermieter oder Verwalter sind Sie dazu verpflichtet, für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen. Wenn ein Mieter Ihrer Monteurwohnung sich darüber beschwert, dass Mitmieter in der gleichen Wohnung zu viele Geräusche verursachen, sprechen Sie mit diesen und weisen Sie auf die Einhaltung der Hausordnung hin. Es ist Ihre Pflicht, dies zu tun.

Gegen Duschen, Essen oder sogar Staubsaugen kann ein Mitbewohner gegen den anderen nicht viel ausrichten, dies sind grundlegende Bedürfnisse, zu denen jeder das Recht hat, diese jederzeit auszuüben. Sie können aber darauf hinweisen, dass nach Möglichkeit Rücksicht zu nehmen ist – ist es aus Gründen der Zeiten des Arbeitseinsatzes tatsächlich nicht möglich (beispielsweise muss der Monteur um 5 h aufstehen) und die Person verhält sich im Grunde ruhig und es ist im Rahmen, muss dies toleriert werden.

Parties und Grillfeste sind vorher anzukündigen. Eine Faustregel ist, dass gesellige Zusammenkünfte einmal im Monat hinzunehmen sind. Doch sind auch hier die gesetzlichen Ruhezeiten zu berücksichtigen und eben allgemeine Rücksichtnahme. Beschwert sich Ihr Mieter, müssen Sie leider wiederum mit dem Verursacher des Lärms das Gespräch suchen.

Geruchsbelästigung Einhalt gebieten

Ihr Mieter beschwert sich über Essensgerüche anderer oder ständiges Grillen? Nehmen Sie die Situation ernst, und ermitteln Sie, wo die Belästigung ihren Ursprung hat. Innerhalb der Monteurwohnung können Sie alle Mieter darauf hinweisen, dass auf Lüften zu achten ist, auf geschlossene Küchentüren, usw.

Grillen sollte eindeutig beschränkt werden, eine Faustregel im Mietrecht ist einmal pro Monat, mancherorts zweimal pro Monat – allabendlich muss dies niemand hinnehmen. Wenn es in Ihrem Einflussbereich liegt, wo gegrillt wird, dann stellen Sie sicher, dass es so weit wie möglich entfernt von den Schlafzimmern aller ist.

Übliche Kochgerüche, bei guter Belüftung, sind allerdings hinzunehmen. Ihr Mieter kann niemandem untersagen, zu kochen. „Rücksicht und Absprachen“ sollten Sie als Hausordnung an die Wand hängen, wenn sich mehrere Monteure bei Ihnen eine Monteurwohnung teilen.

Was tun bei Vertragsbruch durch Nichteinhalten der Hausordnung?

Wenn ein Mieter laufend gegen die geltende Hausordnung, die er mit dem Mietvertrag unterzeichnet hat, verstößt, wird dies als Vertragsbruch bewertet und der Vermieter kann bei schweren Verstößen dem Mieter kündigen.

Sie als Vermieter einer Monteurwohnung sollten zunächst mit der Person, die die Hausordnung nicht beachtet, sprechen. Gerade auch, wenn sich andere bereits beschwert haben. Speziell auch, wenn Sie als Vermieter nichts auszusetzen haben aber laufend Beschwerden anderer Mieter oder Mietbewohner erhalten, sollten sie mit der betreffenden Person sprechen oder sogar alle Parteien zum Gespräch einladen und versuchen, zu vermitteln.

Bei schweren, eindeutigen Verstößen, die nicht zu tolerieren sind und sich wiederholen, können Sie den Mieter zur Unterlassung auffordern, eine Abmahnung aussprechen (bzw. dies am besten schriftlich machen) und letztendlich sogar fristlos kündigen. Stellen Sie eine faire und leicht verständliche Hausordnung auf, die jedem Mieter Ihrer Monteurzimmer bekannt ist, um eben diesen Fall zu vermeiden. Faire, nachvollziehbare Hausordnungen sind effektive Hausordnungen.

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